Compravendita di un immobile ipotecato
La presenza di un’ipoteca non impedisce la vendita o l’acquisto di un immobile. È però necessario conoscere natura della garanzia, importi iscritti e modalità con cui il debito verrà estinto o trasferito.
Cos’è l’ipoteca e come si costituisce
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia disciplinato dall’art. 2808 c.c. che consente al creditore di espropriare il bene vincolato e soddisfarsi con preferenza sul ricavato. Nasce con l’iscrizione nei registri immobiliari su beni determinati e per un importo in denaro.
- Ipoteca legale – iscritta dal creditore anche senza il consenso del debitore per garantire obblighi derivanti da un contratto.
- Ipoteca giudiziale – deriva da sentenze o provvedimenti dell’autorità giudiziaria.
- Ipoteca volontaria – concessa dal debitore, spesso a favore di una banca che eroga un mutuo.
Su uno stesso immobile possono gravare più ipoteche con gradi diversi: quella iscritta per prima ha diritto di precedenza sulle altre.
Vendere o acquistare con ipoteca in corso
Il creditore ipotecario può rivalersi sul bene anche se cambia proprietario. Per questo motivo è opportuno che l’acquirente conosca con precisione debiti residui, condizioni del finanziamento e tempi di cancellazione.
- Il prezzo di vendita può essere utilizzato per estinguere il mutuo, ottenendo la cancellazione immediata dell’ipoteca.
- L’acquirente può subentrare nel debito (accollo del mutuo) con l’assenso della banca, assumendo l’obbligo di pagare le rate residue.
- È possibile prevedere clausole che condizionano il trasferimento alla cancellazione della garanzia o al rilascio di quietanze.
Cancellazione ed estinzione dell’ipoteca
L’ipoteca volontaria può essere cancellata con un atto notarile sottoscritto dal creditore e dal debitore oppure tramite procedura semplificata introdotta dalla legge Bersani, dopo che il finanziamento è stato estinto.
Per ipoteche legali e giudiziali è necessario un atto notarile successivo al pagamento del debito o un provvedimento del giudice. La cancellazione è distinta dall’estinzione: quest’ultima può avvenire anche senza annotazione (ad esempio per mancato rinnovo, perimento del bene o rinuncia del creditore), ma lascia traccia nei registri fino all’esecuzione delle formalità.
Il notaio coordina venditore, acquirente e istituto di credito per definire tempi, documenti e clausole che garantiscano il trasferimento in sicurezza.